为全面、深入判断重点城市之间住宅市场投资景气度的分化情况，继2014年6月 发布首期《中国住宅投资景气指数研究报告》以来，北京云房数据对重点城市的“住宅投资景气指数”已经进行了四期（每半年一期）的持续监测。该指数从社会经济基本面及市场运行层面这两大方面来看，构建了中国住宅市场投资景气指数指标体系。这一体系能够反映同一时期各城市住宅市场之间的投资景气度差异及不同时期各城市的投资景气度趋势，而投资景气指数成果能够帮助投资人了解不同城市的楼市投资价值分化，同时挖掘出其中潜在的市场发展机会。

       根据测算结果显示，2015下半年投资景气度最好的城市为四大一线城市北上广深以及南京。毋庸置疑，一线城市凭借其较强的人口吸附能力和经济发展水平，在市场调整中，具备更低的供求风险和更强的市场去化能力，因此投资景气度好是在意料之中的，而南京的强势回归主要是来源于南京住宅开发投资同比的较快增长（上半年数据为37.3%），供求相对平衡并且租售比较高，同时泡沫程度低，去库存周期也处于较低区间，因此楼市综合表现火热。



 

       一、城市住宅投资景气指数分析
 

       1、2015年下半年城市住宅投资景气指数结果分析
 

       2014年，中国的住宅市场处于去投资化的大局，一二线市场和三四线市场不断分化。 2015年以来，随着一系列利好政策的入市，刺激了需求的集中释放，其中，一二线城市楼市率先反弹，而三四线城市则延续调整。与此同时，今年的股市表现并不平静，自530股灾后，中国股市接连迎来暴跌局面。于是乎，业内大喊“楼市才是真爱”，一部分股民也开始从股市转向楼市。从年初至今的楼市表现来看，一线城市成交量仍维持着高位成交，价格稳涨，投资目光也重新回归一线城市。同时，需求的集中入市解决了一线城市的供需矛盾，再加上人口吸附能力较强，从景气指数得分来看，2015年下半年，一线城市中北京、上海、广州、深圳均为投资推荐型城市。二线城市楼市虽然也在回暖，但是2015年上半年大部分二线城市住宅投资增速出现下滑，例如沈阳、青岛、长沙住宅投资增速分别下降33.8%、5.8%、11.4%，导致2015年下半年二线城市的住宅景气指数均值明显低于上半年。


 

       在“330”新政后，位于东部区域北上广一线城市和杭州、南京等准一线城市的购房者，入市节奏明显加快，受旺盛住房需求的支持，这些城市均具有较强的投资潜力，同时东部城市两极分化明显，沈阳、福州等城市投资景气指数均较低；一些中部城市，例如呼和浩特、鄂尔多斯由于库存量较大，对于政策的强力刺激反应冷淡，需谨慎入市投资，呼和浩特甚至属于投资危险型城市。值得一提的是，由于今年深圳房地产市场运行情况向好，房价涨幅明显，位于中部区域的深圳，属于投资推荐型城市，且景气指数高于北上广。西部地区成都、重庆具有良好的人口吸附力，库存量较为合理，供需矛盾较为薄弱，因此属于投资潜力型城市。

       
       由于珠三角区域内深圳、广州今年上半年房地产运行层面表现优异，住宅投资增速相较于2014年增长明显，市场轻度出现供不应求，珠三角区域景气度均有所提高。下半年长三角城市群总体投资价值与京津冀城市群不相上下，因长三角城市群中南京、上海均属于投资推荐型，拉高了区域内的投资潜力。京津冀城市群中天津、张家口区域内的投资价值并不高，但依托于北京产业结构的转移，区域内的投资价值仍较高。随着政府推出的城市群协同发展战略，新型城镇化，发展型城市群将会迎来新的契机，尤其是处于城市群核心地位的城市，如武汉、合肥等，房地产市场去化周期较快，市场供不应求，其住宅地产投资价值还将进一步显现，但其也存在明显的价值分化现象，如区域内长沙则属于投资谨慎型，库存量过大，且住宅投资增速为-11.4%。

       
       从自2014年以来的各期测算结果来看，住宅投资景气下行明显，并且2015下半年下行幅度加大：本期30个重点城市住宅市场投资景气指数平均值87，与今年上半年相比下降8.4%，同比去年下半年下降12.6%。云房数据市研部认为，今年以来的各项楼市松绑政策，以支持自住性需求，抑制投资性需求为主基调，“去投资化”已经成为行业发展的大趋势，房价也将逐渐回归理性。在去投资化的过程中，楼市整合进一步加速，未来一两年里城市之间的分化趋势将更为明显，但一线城市房价的涨幅可能会趋缓。

住宅景气指数环比分别上升4.8%、12.1%、8.7%，得益于这三个城市商品住宅存销比处于合理区间，同时，开发投资额增速同比分别上涨26.5%、33.8%、13.8%，市场运行火热。其中，南京因其供需比、存销比、租售比、住宅开发投资增速在内的多项指标出现不同程度好转，促成了楼市投资价值的显著反弹。

另一方面，投资景气指数下降幅度较大的有沈阳、福州、长沙、青岛。其中，沈阳环比降幅30.5%至51.6，主要由于沈阳商品住宅开发投资额同比下降33.8%，市场低迷运行，同时，库存量较大，消化周期长，需求较差，市场风险较大；此外，福州、长沙、青岛的住宅开发投资额也有不同程度的下滑，导致本期投资景气指数下降。

二、2015年全国住宅投资策略建议

中国房地产市场经历了2014年的全面降温以后，在一系列托市政策的影响下，2015年下半年全国楼市迎来政策最宽松期，一、二线城市改善型购房者的购房需求得到有效释放，去库存效果明显。尽管一、二线城市楼市大部分已走出2014年的历史低谷，进入回暖上升趋势，但地区分化仍在加剧，部分城市依旧面临库存量大、需求不足的困境。那么，如何慧眼识金，找出仍具有潜在投资价值的城市，并能有效规避投资风险的城市呢？下面，云房数据市场研究部将对各类型城市的投资价值为您做进一步的解读。

就目前而言，推荐型城市包括深圳、广州、北京、南京、上海，仍以一线城市为主。一线城市存在良好的人口基础和经济产业基本面，相对而言，一线城市房产仍然是无风险的资产。此外，南京成为本期投资推荐的亮点。需要注意的是，就长期来看，随着一线城市与其他城市的楼市继续分化，两级分化到一定程度，二三线城市较低的房价或将吸引更多的人离开北上广深，这就使一线楼市的需求进一步减少。

潜力型城市包括苏州、成都、重庆、厦门、济南、郑州、杭州。虽然没有推荐型城市较强的人口基础，但这些城市的经济环境较好，因此这些城市依然存在投资潜力。但是我们必须做出战略选取，如苏州、成都、厦门、济南，人口和经济产业都表现较好，可以参与；杭州、郑州经济支撑较强，重庆人口优势不错，也可抓住时机，适度入市。

观望型城市有足够的人口和经济产业的支撑，但房地产市场运行层面的风险较大，如天津、太原、无锡、西安、合肥、南宁。武汉住宅房地产市场投资力度在减弱，市场低位运行，短期内不宜投资，持币观望。

谨慎型城市包括银川、鄂尔多斯、宁波、长沙、长春、青岛。谨慎型城市人口经济水平表现较为一般，不足以支撑住宅市场投资的持续发展，投资风险较大，建议短期内逐步退出投资。

风险型城市包括张家口、福州、呼和浩特、昆明、沈阳。风险型城市无论是现有的经济、人口、房地产市场表现均不突出，例如呼和浩特已经出现严重的房地产泡沫，这样的城市短期内建议避而远之，静观市场的变化。